코로나 터널을 지나 글로벌 브랜드가 대기 중인 강남

불과 2~3년 전 팬데믹 시기만 해도 강남대로는 유례없는 공실 사태로 몸살을 앓았다. 사회적 거리두기와 오프라인 매장 운영 부담이 겹치면서 대형 매장들이 잇따라 철수했다. 2023년 기준 강남대로변 저층부 공실 점포 수는 18개소까지 치솟으며 역대 최고치를 기록했다(CBRE 코리아 리테일 내부 리서치 데이터).

강남일대의 공실률은 코로나 시작 시점부터 가파르게 상승한 것으로 집계되지만 강남대로 대로변의 공실은 사실 2023년이 되서야 뒤늦게 피크를 쳤다. 그 이유는 대형 매장들의 장기 계약 구조 때문이다. 상층부의 소규모 임차인들은 타격 직후 빠르게 이탈했다. 반면 저층부의 대형 글로벌 리테일러들은 수년 단위의 계약과 보증금 문제로 적자를 보면서도 계약 기간을 채워야 했다. 이들의 재계약 갱신 시점이 도래한 2023년에서야 대거 철수가 이어지며 공실이 뒤늦게 표면화된 것이다.

한국부동산원의 강남대로역 일대(좌측의 지도에 표시된 지역)의 중대형 공실률은 코로나 시기에 진입 이후에 가파르게 상승한 것을 볼 수 있다.

강남대로변에 접해있는 중대형 건물 47개 중 저층부의 공실은 2023년 18개를 찍으면서 강남대로역 일대의 중대형 공실률 대비 뒤늦게 코로나의 영향이 나타났다.

하지만 현재 강남대로의 풍경은 180도 바뀌었다. CBRE 코리아 리테일의 대로변 조사 대상 건물 총 47개 중 저층부 리테일 공실은 단 2개 건물에 불과하다. 상권 전체가 공실률 제로에 가까워진 완벽한 부활이다.

지금도 길을 걷다 보면 비어 있는 것처럼 보이는 공간들이 있지만 이는 임차인을 구하지 못한 공실이 아니다. 실제 임대차 시장에서는 이미 글로벌 브랜드들과 계약을 완료한 상태다. 브랜드 아이덴티티를 구현하기 위해 대규모 인테리어 공사, 행정 인허가, 오픈 마케팅을 꾸리고 있는 '준비 중'인 공실이다. 2023년의 공실이었던 공간은 이미 3년만에 입점 엔진이 풀가동되고 있다.

저층부 리테일과 상층부 메디컬의 전략적 동거

강남대로 대로변의 건물 저층부에는 Apple store, Lululemon, Olive Young, Chagee, Muji, 무신사, Zara, 데카트론, 워해머 등 다수의 글로벌/국내 브랜드들이 포진해있다.

이토록 빠른 회복이 가능했던 배경에는 바로 '저층부 리테일 + 상층부 메디컬'의 결합 모델의 역할이 컸다.

건물의 저층부는 자산의 가시성과 첫인상을 결정짓는 핵심 공간이다. 팬데믹 이후 글로벌 브랜드들은 반 강제적으로 다점포 매장 확장 전략을 접었다. 대신 확실한 상징성이 보장된 상권 단 한 곳에 자원을 집중해 브랜드 철학을 보여주는 대형 플래그십 스토어 전략으로 선회했다.

임정민 CBRE 코리아 리테일 임대자문 대리는 강남대로가 대형 플래그십을 소화할 수 있는 국내 몇 안 되는 상권이라고 전했다.

"강남대로는 이 전략에 부합합니다. 룰루레몬 국내 최초 플래그십, 데카트론 강남 2호점, 차지, 워해머 등이 오픈하는 이유죠.  특히 강남은 글로벌 브랜드에게 이미 학습된 상권으로 신흥상권 대비 안정적 매출이 예측 가능하고, 출점 의사결정이 보다 용이하다는 장점이 있습니다."

반면 건물의 상층부는 목적 방문성이 강한 메디컬 테넌트가 채운다. 피부과, 성형외과, 치과 등은 소비자가 치료나 시술 목적을 가지고 직접 찾아온다. 접근성만 좋다면 상층부에서 얼마든지 우량 임차인 역할을 할 수 있다.

도후창 CBRE 코리아 리테일 임대자문 및 메디컬 담당 상무는 강남 상권의 구조적 변화를 다음과 같이 분석한다.

"강남대로의 공실 해소 속도는 리테일러들의 수요 회복을 강하게 증명하고 있는 상황입니다. 이제 핵심 가두상권에서 빌딩 가치를 평가할 때 저층부 임대료나 전체 유동인구만 보던 시대는 끝났습니다. 저층부에는 집객력이 검증된 글로벌 브랜드를 배치해 건물의 인지도를 높이고 유입 동선을 만들고 상층부에는 장기 운영 가능성이 높은 우량 메디컬 테넌트를 결합합니다. 저층부 리테일이 건물의 가치를 띄우고, 상층부 메디컬이 자산의 안정적인 현금흐름을 받쳐주는 수직적 업종 시너지 설계가 2026년 강남대로 자산 활용의 핵심 공식이라고 볼 수 있을 것 같습니다."

현재 강남대로 변의 리테일은 저층부의 브랜드 경험과 상층부의 메디컬 목적 수요가 정교하게 맞물려 돌아간다. 단순한 가두 상권을 넘어 글로벌 자본과 목적형 소비가 결합된 독보적인 자산 진화의 최전선이다.

저층부가 화려한 리테일 브랜드의 격전지라면, 건물 상층부는 강남 상권 전체 매출의 약 75%를 차지하는 거대한 캐시카우다. 매출 상위 50개 매장 중 39개를 독식하는 메디컬 마켓. 특히 일본인 중심의 공세와 홍콩·대만인들의 상상을 초월하는 고단가 영수증까지, 강남 메디컬 상권을 움직이는 글로벌 진짜 큰손들의 반전 데이터를 다음 편에서 들여다본다.