마포의 한 7층짜리 건물. 지하 2층부터 루프탑까지, 이 건물엔 1층에 카페나 식당이 없다. 정확히는, 건물 전체가 하나의 클럽하우스이다. 버핏서울이 6월 마포에 연 '버핏클럽하우스'는 러닝을 포함한 운동의 전·중·후의 모든 경험을 한 건물 안에 담은 액티브 웰니스 빌딩으로 말 그대로 운동을 하는 사람들을 위한 공간이다. 짐을 맡기고, 옷을 갈아입고, 한강으로 달려 나갔다가 웨이트를 하고, 사우나로 회복하고, 밥까지 먹고 나가는 동선. 그 전부가 이 건물이 선사하는 하루의 웰니스 패키지이다.

피트니스 브랜드가 빌딩을 통째로 쓴다는 건 무슨 의미일까. 그리고 왜 하필 마포였을까. 버핏서울 장민우 대표를 만나 물었다.

2026년 6월, 버핏서울이 선보인 국내 최초 액티브 웰니스 빌딩 '버핏클럽하우스' (출처: 버핏서울)

운동은 본능에 역행하는 일이다

장민우 대표는 버핏의 핵심 가치를 묻자 시설 얘기를 하지 않았다. 대신 이렇게 답했다.

"결국 중요한 건 고객이 어떻게 꾸준히 운동할 수 있을까예요. 운동은 본능에 역행하는 일이거든요. 의지 산업이에요. 사람들이 꾸준히 하게 만드는 것, 그게 우리의 가치고 거기에 우리의 크리에이티브를 담는 거죠."

시설만으로는 안 된다는 게 그의 진단이다. 시설 위에 콘텐츠를 얹고, 그 콘텐츠보다 더 중요한 게 이용 경험의 매끄러움이다. 결제, 예약, 출입, 기록 관리. 운동 자체보다 운동을 둘러싼 경험에서 사람들은 이탈한다.

"사람만이 할 수 있는 휴먼 터치와 기술이 할 수 있는 테크 터치가 결합돼야 해요. 이용 경험은 결국 심리 싸움이에요. 고객 피드백 채널도 구조화해서 모든 피드백들을 전 지점에서 실시간으로 모으고 취합해 반영합니다."

왜 마포인가

"우선 한강 접근성이 가장 컸습니다. 러닝 코스를 품고 있고 기존에 마포지역은 마포는 러닝 문화가 매우 크고, 운동을 즐기는 타겟군이 많이 거주하는 동네예요."

입지 선정의 논리는 단순하고 강력하다. 건물에서 나가면 바로 한강 러닝 코스로 이어진다. 가장 파격적인 점은 1층은 임차로 내주지 않고 누구나 들어올 수 있는 열린 공간으로 만들었다는 점. 러너들이 와서 몸을 풀고, 모이고, 운동과 회복과 음식까지 누리는 공간으로 구성되어 있다. 이 공간에 대해서 대표는 고민이 많았다고 전했다.

“일층은 많은 고민이 있었습니다. 이 공간을 쉽게 수익성이 나는 공간으로 바꿀 수도 있었지만 운동을 하는 분들, 혹은 관심만 있고 아직 시작을 못하신 분들까지 집객시키는 곳으로서 역할하면 좋겠다라는 생각이었습니다. 과거 헬스장은 정말 그냥 운동만 하고 가는 곳이라는 인식이 많았고 강매 등 불편한 경험을 느꼈던 사람들이 많았잖아요. 그런 분들을 ‘라이프 소비자’이자 ‘운동을 하는 고객’이라고 보고 그분들이 운동 전과 운동 후까지 이어지는 전 과정을 좀 더 쉽게, 편하게 접근했으면 합니다.”

오직 운동에만 몰입할 수 있도록 설계된 시작과 끝의 공간 (출처: CBRE 코리아 리테일, 버핏서울)

기존 주차장 공간을 과감하게 러너들에게 제공 (출처: CBRE 코리아 리테일)

타겟 고객을 묻자 대표는 '고출력의 지속성'을 내는 사람들이라는 표현을 썼다.

"타겟은 운동을 통해서 지속 가능한 에너지를 만들어내는 사람들이에요. 지친 일상을 운동으로 푸는 직장인들이죠. 전 지점의 페르소나는 동일합니다. 다만 이 고객들이 운동을 할 수 있는 방식을 확장하는 것이죠. 마포에서는 웨이트와 러닝을 같이할 수 있게 선택의 폭을 넓혔고 사전예약을 통해서 40대 고객들이 많이 유입되는 걸 볼 수 있었습니다."

아디다스와의 협업, 그리고 공간이 만드는 것

마포 클럽하우스에서는 아디다스의 의류와 러닝화, 트레이닝화를 대여할 수 있다. 글로벌 스포츠 브랜드가 메인 파트너로 함께한 협업이다.

이곳에서 아디다스는 제품을 진열해두고 판매를 기다리는 방식으로 존재하지 않는데, 대신 러너가 신발을 빌려 신고 한강을 달리고, 사우나에서 회복하고, 그 하루를 자연스럽게 기록으로 남기는 흐름 안에 브랜드가 녹아들게 설계가 되었다. 판매를 위한 매장이 아니라 실제 경험의 동선 위에 브랜드가 놓이는 구조로 아디다스와 마포 클럽하우스가 시너지가 나는 구조다.

이런 공간에서 브랜드와 러너가 만나는 방식은, 진열대 앞에서 제품을 고르는 것과는 분명히 다른 결을 가진다. 함께 달리고 회복하는 경험을 공유한 브랜드가 어떤 관계로 남는지는, 앞으로 이런 형태의 공간이 늘어날수록 더 분명해질 것이다.

러너들이 직접 러닝을 위해 렌탈 할 수 있는 스테이션 (출처: CBRE 코리아 리테일)

러닝은 일시적 유행이 아니다

러닝 붐이 꺼지면 어떻게 되느냐는 질문은 이 업계에서 가장 흔한 질문일 것이다. 대표의 답은 두 가지 근거로 명확했다.

"소득 수준이 높은 나라들은 러닝이 이미 일상 운동입니다. 미국이든 일본이든. 한국도 마찬가지입니다. 지나가는 트렌드의 일부라고 보기에는 러닝이 가진 매력을 많은 사람들이 경험했고 하고있죠. 러닝은 묘하게 기록이 줄어드는 재미가 있어요. 직관적인 스코어가 나오는 운동 중에 접근성이 제일 좋죠."

타 지점과 마찬가지로 본인의 스코어를 모니터하면서 몰입도를 높힌다. (출처: CBRE 코리아 리테일)

앵커 테넌트, 그 다음

CBRE가 주목하는 지점은 버핏그라운드의 자산 가치 기여다. 버핏그라운드는 그동안 광화문 SFC, 마곡 원그로브, 강남 GFC 같은 대형 오피스 자산의 앵커 테넌트로서 입지를 다졌다.

"GFC 정기 회원이 약 3,000명이에요. 원타임 이용까지 합치면 약 4,000명 정도죠. 단순히 방문하는 게 아니라 운동을 하고 나면 상당수의 분들이 밥을 먹고 가세요. 피크가 새벽 여섯 시 반인데, 그때 운동하시고 식사도 하고 또 점심에도 운동 하시고 브런치 먹는 사람분들이 많아요."

새벽 여섯 시 반에 피크를 찍는 집객 시설. 주변 F&B의 아침 매출을 만들어내는 테넌트. 임대인 입장에서 이만한 앵커는 흔치 않다.

치밀하게 설계된 사우나에서 탁 트인 야외 테라스까지. 운동의 시작부터 완전한 휴식에 이르는 운동하는 사람들의 이상적인 루틴을 공간으로 구현해냈다. (출처: CBRE 코리아 리테일, 버핏서울)

멤버십이 아니라 생태계

마포 '버핏클럽하우스'에서는 버핏서울의 브랜드인 ‘버핏그라운드’, ‘팀버핏’, ‘런포트’, 웰니스 F&B 브랜드 ‘애디드넌'과 ‘리커버리 스트레칭’을 만나볼 수 있다. (출처: 버핏서울)

버핏서울은 국내 피트니스 업계 최초로 IPO를 준비하고 있다. 마포 클럽하우스가 그 여정에서 갖는 의미를 묻자, 대표는 멤버십 얘기로 답했다.

"버핏그라운드 멤버십이 헬스장 멤버십에서 그치고 싶지 않아요. 집 근처에서든 직장에서든 어디서든 운동할 수 있고, 내 운동 기록이 쌓이고, 리워드가 적립되는 경험. 라이프스타일의 다양한 가치를 멤버십에 다 담고 싶어요. 마포는 그 거점들을 연결하는 허브 역할이에요. 하나의 플랫폼을 갖는 생태계죠."

지하 2층부터 루프탑까지 운동에서 파생되는 라이프스타일로 채워진 이 건물은, 그래서 단순 피트니스 센터가 아니다. 운동이라는 의지 산업을 공간과 기술과 커뮤니티로 풀어낸 하나의 실험이고, 중소형 상업용 부동산의 새로운 활용 공식이며, 도시의 러닝 문화를 접목하는 가장 구체적인 결과물이다. 한강으로 달려 나가는 러너들의 출발점이자 운동을 통해 에너지를 만드는 사람들의 공간이 된 마포의 이 건물이, 한국 피트니스 산업의 다음 챕터를 어디까지 끌고 갈지 지켜볼 일이다.