이제 내가 주인공 해봐도 되지?

서울의 스카이라인이 바뀌고 있다. 과거 오피스 빌딩의 지하 식당가는 직장인들의 점심 한 끼를 해결하는 부속 공간에 불과했다. 하지만 지금, 오피스 리테일은 건물의 첫인상을 결정짓고 자산의 가치를 증명하는 핵심 키워드로 급부상했다. CBRE 코리아 리테일의 이재황 이사는 지난 15년 간 서울 오피스 시장의 극적인 변화를 최전선에서 목격해온 전문가다. 센터원과 IFC부터 성수동 올리브영이 보여준 파격적인 진화까지, 그가 진단하는 오피스 리테일의 현재와 미래 전략을 들어본다.

1.구조적 전환의 시작

Q. 지난 15년, 서울의 오피스 리테일은 단순한 지원 시설에서 건물의 가치를 결정짓는 독립적인 상업 시설로 진화했다. 이러한 변화가 단기적인 유행이 아니라 구조적 전환이라고 판단하게 된 결정적인 계기는 무엇이었나?

[목적지가 된 오피스]

지난 15년은 오피스 리테일의 개념 자체가 재정의된 시기였습니다. 그 시작점에는 청계천 정비와 함께 등장한 센터원(Center1)과 페럼타워(Ferrum Tower)가 있죠. 두 빌딩의 식당가는 입주사 직원들만 가는 곳이라는 고정 관념을 완전히 깨버린 대표적인 사례입니다. 2011년, 센터원의 카페 마마스에서 브런치를 즐기고 아티제에서 커피를 마시기 위해 주말에도 사람들이 몰려드는 모습과 페럼타워의 프리미엄 맛집들의 입점은 오피스 빌딩도 외부인을 끌어들이는 목적지(Destination)가 될 수 있음을 처음으로 증명했습니다.이후 여의도 IFC가 대규모 상업 인프라의 가능성을 확장했고, 광화문 D타워는 리테일의 파사드와 테라스 공간을 통해 빌딩의 감도와 품격을 높이는 방법을 보여주었습니다. 최근 판교의 카카오 아지트와 테크원 사례에 이르면 오피스 리테일은 개별 건물을 넘어 지구 단위의 생태계를 형성하는 단계까지 진화했다고 볼 수 있습니다.
특히 부동산 자산운용사의 급격한 증가와 전반적인 자산 가치 상승이 이러한 변화를 더욱 가속화했다고 생각합니다. 밸류애드(Value-add) 경쟁이 치열해지면서, 리테일은 단순히 임대료를 받는 공간을 넘어 건물의 급(Grade)을 결정하고 임대료의 정당성을 부여하는 가장 강력한 무기가 되었기 때문입니다.

디타워 1층과 2층에 위치한 유니클로

Q. 오피스 리테일이 고정 수요를 넘어 ‘목적형 소비’ 공간으로 변모한 사례가 있다면?

[Rule Breakers]

앞서 말씀드린 센터원이 오피스 리테일의 가능성을 열었다면, IFC의 테슬라 1호점과 D타워의 유니클로는 오피스 빌딩 1층은 로비라는 고정관념을 혁신적으로 깨버린 사례였습니다. 그 전까지는 그 누구도 오피스 빌딩 1층에 자동차 전시장과 SPA 브랜드가 들어갈 수 있을 거라는 상상을 못했죠.

특히, 자동차 전시장은 수입차 브랜드가 모여있는 집적 상권에 단독 쇼룸을 쓰는게 정석이었는데, 테슬라는 그런 관례를 싹 무시하고 프라임 오피스 1층을 선택했죠. 고소득 전문직 종사자들의 평일 주 동선과 가족 단위 방문객의 주말 동선을 동시에 공략하여, 목적성 시승과 브랜드 체험이 일어나는 거점으로 자리잡았습니다.

최근의 대표적인 사례는 성수 올리브영(올리브영N 성수)입니다. 팩토리얼 성수에 입점한 이 매장은 단순한 올리브영 매장이 아니라 체험과 큐레이션 중심으로 MD가 재구성된 공간입니다. 수많은 내국인과 외국인이 오직 이 매장을 목적으로 성수동을 찾을 정도로,  브랜드 하나가 상권의 유동 인구 흐름 자체를 만들어내고 있습니다. 이는 앵커 테넌트(Anchor Tenant)의 개념이 ‘입점하는 브랜드’에서 ‘유입을 만들어내는 콘텐츠’로 진화하고 있음을 보여주는 사례라고 생각합니다.

평일 이른 오후 시간에도 팩토리얼 성수에 올리브영N은 수많은 관광객들로 붐빈다.

2.권역별 리테일 DNA와 트렌드

Q. 서울의 주요 권역별로 오피스 리테일의 특징이 있다면 무엇인가?

[The office retail]

이제 여의도(YBD)와 도심(CBD)에서는 오피스 빌딩 리테일이 입주사 직원들만을 위한 편의시설이 아니라, 외부 방문객까지 끌어들이는 상권으로 자리 잡는 것이 하나의 기준이 되었습니다. 여의도는 더현대서울 이후 상권이 폭발적으로 성장했고, 도심 역시 대형 리테일 아케이드의 등장으로 감도 높은 F&B 이용이 일상화되었습니다.
반면 강남(GBD)은 개별 건물의 바닥 면적이 크지 않아 여의도나 도심처럼 대형 리테일 아케이드를 구성하기 어려운 물리적 구조를 가지고 있습니다. 여기에 테헤란로가 길게 이어진 선형 상권이라는 점도 집적 효과를 기대하기 어렵게 만드는 또 하나의 한계로 작용합니다. 그 결과 강남의 오피스 리테일은 하나의 대형 상권으로 형성되기보다는 건물별로 성격이 나뉘는 경향이 있습니다. 다만 GFC나 센터필드처럼 주차 편의성과 쾌적한 공간을 갖춘 오피스 빌딩들은 비즈니스 다이닝 수요를 확실하게 흡수하고 있습니다.
세 권역 모두 오피스 중심 상권이다 보니, 정통 파인다이닝보다는 비즈니스 미팅에 최적화된 비즈니스 다이닝이 그 자리를 채우고 있다는 점이 공통적인 특징입니다. 특히 프라이빗한 미팅을 진행할 수 있는 룸을 중심으로 한 한우 다이닝과 코스형 한식·일식 레스토랑이 대표적인 예입니다.

Q. 최근 오피스 빌딩에서 리테일의 위치와 역할은 어떻게 달라지고 있는가?

[Face of the Building]

가장 큰 변화는 은행 점포의 축소와 1층 리테일의 부상으로 보여집니다. 과거 든든한 임차인이었던 은행들이 자리를 비우면서, 그 자리를 건물의 얼굴 역할을 하는 브랜드나 대형 카페가 채우고 있습니다.

또한 리테일 면적을 1층부터 상층부까지 수직적으로 확장하는 경향이 뚜렷해졌습니다. 이제 리테일은 지하에 숨어 있는 것이 아니라, 과감하게 전면에 나서 건물의 첫인상을 결정짓는 쇼윈도 역할을 수행합니다.

KT WEST 건물 1층에 위치하는 Starbucks Reserve에는 인근 관광객들과 직장인들로 붐빈다.

3. 임대인과 임차인의 온도

Q. 최근 임대인들이 임대료보다 더 민감하게 보는 조건은 무엇인가?

[Fit & Sustainability]

임대료는 기본이지만, 이제는 MD의 정합성을 더 중요하게 봅니다. 우리 빌딩의 오피스 입주사들과 잘 맞는지(Fit), 임대료 미납이나 조기 계약 해지 가능성이 낮은 안정적인 기업인지, 그리고 건물의 전반적인 수준과 가치를 유지할 수 있는 테넌트인지를 종합적으로 검토합니다.

Q. 앵커 테넌트의 이탈 리스크는 어떻게 관리해야 하는가?

[Matching the right one]

앵커 테넌트의 이탈은 위기일 수 있지만, 더 중요한 것은 그 이후를 어떻게 설계하느냐입니다. 확장이전을 위한 퇴거라면 그 자리는 이미 검증된 자리이기 때문에, 더 나은 조건으로 새로운 임차인을 유치할 수 있습니다. 반면 입지가 약하거나 브랜드가 쇠퇴한 경우라면 보다 구조적인 접근이 필요합니다.

트윈트리타워의 경우 기존 공간을 단순히 교체한 것이 아니라, 대수선을 통해 는 공간 구조를 재편하며 리테일 성격 자체를 재 정의했습니다. 이후 심퍼티쿠시 같은 브랜드가 들어오면서 공간의 활용도가 완성된 사례입니다. 결국 핵심은 공간과 콘텐츠의 궁합이며, 이를 매칭해주는 것이 CBRE 리테일 팀의 역할입니다.

4.신규 공급과 시장의 재편

Q. 대규모 신축 오피스의 등장이 기존 노후 빌딩 리테일에는 어떤 영향을 미칠 것으로 보는가?

[Expand & Cluster]

저는 이를 제로섬 게임이 아닌 상권의 확장 기회로 봅니다. 신축 오피스가 들어서면 주변 상권이 함께 성장하며 클러스터(Clustering)가 형성됩니다. 광화문의 KT West-D타워-그랑서울 축이나 여의도의 더현대-IFC-원센티널 축처럼, 리테일 동선이 연결되면 상권은 하나의 벨트로 작동하게 되고, 외부 유입 인구는 자연스럽게 확대됩니다.

이 과정에서 잘 준비된 노후 빌딩들은 신축의 낙수효과를 누리며 오히려 자산 가치를 공고히 할 수 있습니다. 브랜드가 교체되더라도 브랜드들이 입점하고 싶어 하는 빌딩으로서의 지위를 유지하는 것이죠. 이것이 오피스 건물주 입장에서는 가장 중요합니다. 건물 자체가 ‘브랜드화’되었느냐가 건물의 가치를 정의하니까요. 반면, 특색 없는 빌딩들은 신축과의 경쟁에서 도태되며 양극화는 더욱 심화될 것입니다.

D타워 SOHO

정면에 보이는 스타필드 그랑서울

최근 리노베이션을 마친 KT WEST 내부.

최근 파리에도 매장을 오픈해 K-Coffee를 선보이고 있는 '오츠 커피'도 KT WEST 2층에 위치하고 있다.

카페 공간과 오피스 로비가 오피스 방문객의 대기 장소이자 미팅 공간 역할을 겸하는 느낌.

Q. 프라임 오피스 공실률이 낮은 서울 시장에서, 실제 리테일 계약 조건(임대료, TI 등)은 어떻게 변화하고 있는가?

[자산 간 빈익빈 부익부]

같은 권역 내에서도 자산 간의 온도 차가 극명합니다. 선호 자산은 임대인이 브랜드를 골라 받는 반면, 비선호 자산은 오피스가 만실이어도 리테일은 공실로 남는 기현상이 벌어지고 있습니다.

임차인들은 이제 임대인보다 시장 정보를 더 잘 알고 있습니다. 인근 매장의 실매출을 직접 확인하고 TI 규모 뿐만 아니라 공사기간, 주간 공사 가능 여부까지 검토하며 비용구조를 면밀히 따집니다. 또한 자신의 브랜드 정체성을  드러낼 수 있는 '사이니지 설치'와 '외부 파사드 노출'을 강력하게 요구하는 추세입니다.

최근 공사비 급등으로 임차인들의 지원 요구는 확대된 반면, 자산별로 대응 여력에는 큰 차이가 있습니다. 신규 자산 중에서도 TI 예산이 반영된 경우에는 지원이 이루어지지만, 투자 구조가 타이트하게 설계된 자산은 TI가 오피스 중심으로 배분되면서 리테일에는 집행되지 않는 경우도 있습니다. 반면 기존 펀드 보유자산은 추가 예산 확보가 어려워, TI 지급이 제한적인 경우가 대부분입니다.

Q. 최근 오피스 리테일을 대기업 자산관리나 유통사의 위탁 운영(Master Lease) 사례가 늘고 있다. 이에 대한 견해는?

[수익과 리스크의 딜레마]

과거 오피스 리테일 마스터리스 사례 중 성공적이라 평가할 만한 모델은 거의 없었습니다. 이는 자산별 특성을 충분히 반영하기 어려운 구조적 한계에서 비롯된 측면이 큽니다. 운영사 입장에서는 제한된 인력과 운영 범위 내에서 다수 자산을 관리해야 하기 때문에, 브랜드 유치와 MD 구성에 있어 일정 수준의 표준화가 불가피합니다.

또한 전차인 역시 무한정 확장이 가능한 구조가 아니기 때문에, 프랜차이즈 기반으로 확장하는 브랜드들이 주요 선택지가 될 수밖에 없는 현실도 존재합니다. 이러한 구조 속에서 자산 고유의 차별화나 개별 전략을 충분히 반영하기 어려웠던 한계가 있습니다.

더 근본적으로는 임대인과 운영사 간의 이해관계 차이가 존재합니다. 임대인은 자산 가치 유지를 더 중요하게 보지만, 운영사 입장에서는 당장의 공실 해소가 우선일 수밖에 있습니다. 이 과정에서 임대인이 기대하는 수준이나 방향성과 맞지 않는 브랜드가 유입되며, 임대인 입장에서는 "내 건물의 가치를 높이려고 맡겼는데, 오히려 자산 가치가 훼손되는" 악순환을 겪게 되는 것이죠. 또한 일반 임대 대비 임대인이 가져가는 실질 수익은 줄어들 수 있다는 점도 한계로 작용합니다.

하지만 최근 그랑서울의 신세계프라퍼티 위탁 운영 사례는 조금 결이 다릅니다. 이는 임대인이 당장의 수익 극대화보다는 운영의 전문성과 ‘건물의 격(Grade) 유지’를 선택한 과감한 전략적 투자라고 보여집니다. 주변 D타워나 신규 빌딩들과 경쟁하기 위해, 비용을 감수하더라도 검증된 운영 역량을 빌려온 것이죠. 결국 이러한 모델은 자금 여력이 충분하고 대규모 투자에 대한 과감한 의사결정이 가능한 일부 프라임 빌딩이나, 수익성보다 상징성이 중요한 사옥형 자산에서나 가능한 특수한 모델이라고 판단합니다. 일반적인 오피스 리테일 전반에 확산되기에는 한계가 있다고 봅니다.

기존의 일반적인 식당가 느낌을 벗고, 비즈니스 다이닝과 격식 있는 모임에 최적화된 브랜드들이 입점해 있는 그랑 서울 4층.

5. Office retail의 가까운 미래

Q. 리테일 MD 구성이 단순히 편의 시설 확충을 넘어, 상층부 오피스의 임대료(NOC)나 자산 가치(Cap Rate)에 직접적으로 기여한다고 보는가?

[Yes and Yes]

2010년대 중반 YBD에서 IFC와 FKI의 임대차 경쟁을 현장에서 직접 경험했습니다. 당시에는 리테일 구성의 차이가 즉각적인 임대료 격차로 이어진다고 느껴지지는 않았습니다. 두 자산의 하드웨어 조건이 유사했고, 임차인 유치 경쟁도 매우 치열했기 때문입니다.

하지만 시간이 지나면서 그 차이는 자산 경쟁력의 격차로 명확하게 드러났습니다. IFC는 지하철 연결성이나 호텔 연계라는 강력한 하드웨어가 있었지만, 그 하드웨어를 완성시킨 것은 결국 훌륭하게 구성된 리테일이었습니다.

임차인들은 단순히 사무 공간을 빌리는 것이 아니라 임직원들이 사용할 수 있는 인프라를 선택합니다. 이 때문에, 리테일이 잘 갖춰진 건물은 주변 시세 대비 더 높은 임대료(NOC)를 요구할 수 있는 근거가 생깁니다.

리테일이 잘 구성된 자산일수록 임차인 선호도는 전반적으로 높게 나타났습니다.  실제로 시장이 약화되거나 공급이 증가하는 시기에도, 리테일이 탄탄한 건물은 임차인 이탈이 상대적으로 적습니다. 이러한 하방 경직성은 결국 자산의 안정성과 가치를 지지하는 핵심 요소로 작용한다고 봅니다.

Q. 서울에 랜드마크 오피스를 짓는다면 어떤 공간을 만들고 싶은가?

랜드마크 빌딩은 수익성과 공간 경험을 동시에 극대화하는 구조로 설계되어야 한다고 생각합니다.

우선 로비는 지하로 배치하는 것이 합리적입니다. 랜드마크 오피스의 로비는 일반적으로 2~3개 층에 해당하는 높은 층고를 필요로 하지만, 로비 자체는 직접적인 수익을 창출하는 공간은 아닙니다. 지상에 배치할 경우 고가의 임대 가능한 면적을 소모하게 되기 때문에, 상대적으로 임대료가 낮은 지하로 내려 공간 효율을 확보하는 것이 바람직합니다.다만 위치와 관계없이, 로비는 반드시 압도적인 공간감을 가져야 한다고 봅니다. 이를 위해서는 단순히 층고를 높이는 것을 넘어, 자연채광을 끌어들이거나 공간을 입체적으로 연결하는 설계가 필요합니다. 동시에 이 공간은 단순한 로비를 넘어, 오피스 어메니티와 결합된 하나의 ‘활동 공간’으로 작동해야 합니다. 입주사 전용 카페, 라운지, 회의 공간, 그리고 사람들이 자연스럽게 머무르고 교류할 수 있는 아고라형 공간을 함께 구성함으로써 건물 전체에 활력을 불어넣을 수 있습니다.

특히 지하에서 이러한 공간을 구현하기 위해서는 단절된 공간이 아니라, 시각적으로 열려 있고 동선이 자연스럽게 연결되는 구조가 중요합니다. 그래야 단순한 통과 공간이 아니라 사람들이 머무는 목적지로 작동할 수 있습니다. 이처럼 로비는 직접적인 수익을 만드는 공간은 아니지만, 건물의 품격과 경험을 결정짓는 핵심 요소입니다.

반대로 지상층은 과감하게 리테일에 할애하되, 층별로 역할을 명확히 나눠 설계해야 합니다. 저층부는 누구나 쉽게 접근할 수 있는 대중적인 MD로 유입을 만들고, 상층부로 올라갈수록 비즈니스 다이닝이나 파인 다이닝과 같은 목적형 콘텐츠를 배치해 ‘찾아가는 공간’으로 전환하는 구조가 필요합니다.

리테일은 단순한 브랜드 집합이 아니라, 상권의 맥락(Context)을 반영한 타깃 큐레이션을 통해 시간이 지나도 브랜드들이 먼저 입점을 원하게 만드는 구조로 설계되어야 합니다.

결국 랜드마크 빌딩은 형태가 아니라, 수익성과 상징성을 동시에 만들어내는 구조로 완성된다고 봅니다.

1층에 리테일, 지하 층에는 오피스 로비 (이해를 위해 AI로 제작된 이미지)

Q. 향후 2년간 서울에 대규모 프라임 오피스 공급이 예정되어 있다. CBRE 코리아 리테일은 다가올 시장 변화에 대해 어떤 전략적 준비를 하고 있는가?

[Back to Basics]

2029년부터 대규모 오피스 공급이 시작되지만, 거창한 미래 전략보다는 고객에게 좋은 서비스를 제공하는 본질에 집중하고 있습니다.

2024년 TP타워, 2025년 원그로브, 2026년 여의도 63빌딩 등 대형 프로젝트를 수행하며, 단순히 임차인을 채우는 것을 넘어 자산별 MD를 기획하는 경험을 축적해 왔습니다. 리테일은 채우는 것보다 어떻게 구성하느냐가 훨씬 중요하고, 이 기획 역량이 자산의 성과를 결정짓는 핵심입니다.

또한 성수, 도산과 같은 이머징 상권부터 CBD, GBD와 같은 전통적인 핵심 권역까지 폭넓게 경험하며 시장 데이터를 쌓아왔고, 동시에 리테일, F&B, 메디컬 등 다양한 업종은 물론 국내외 브랜드를 아우르는 임차인 네트워크를 구축해 왔습니다. 특히 국내 브랜드의 해외 진출과 해외 브랜드의 국내 진입을 연결하는 경험을 통해, 단순한 임대 중개를 넘어 브랜드와 시장을 연결하는 역할을 강화하고 있습니다.

결국 공급이 늘어날수록 차이는 단순한 임대 성과가 아니라, MD를 설계하는 능력에서 벌어집니다. 지금 주어진 과업에 충실하며 신뢰를 쌓아가는 것이야말로, 다가올 시장에서 가장 흔들리지 않는 경쟁력이라고 봅니다.

오피스 리테일은 이제 단순한 입주사 지원 시설을 넘어, 빌딩의 정체성을 규정하고 자산 가치를 견인하는 핵심 동력으로 자리 잡았다. 이재황 이사가 강조했듯, 이는 일시적 유행이 아닌 서울 상업용 부동산 시장의 거대한 구조적 전환이다. 앞으로 펼쳐질 대규모 공급과 시장의 양극화 속에서 결국 승패를 가르는 것은 공간을 채우는 콘텐츠의 힘과 이를 운영하는 전문성일 것이다.