공식 데이터는 회복을 말하고 있다. 서울 A급 오피스 공실률 3%대, 상업용 부동산 거래 규모 역대 최대인 33.8조 원, 명동 공실률도 2021년 50%대에서 8%대로 돌아왔다. 숫자만 보면 시장이 완전히 정상화된 것처럼 읽힌다. 하지만 현장의 온도는 다르다. 지표가 가리는 것, 리테일이라는 시장을 숫자로 다루기 어려운 이유, 그리고 오피스 아케이드가 왜 지금 이 시점에 리테일의 핵심 키워드가 되는지. 그 이야기를 CBRE Korea Research Head 최수혜 상무를 통해 직접 들어본다.

양극화, 공실 안정화 이후의 진짜 싸움

서울 상업용 부동산 시장은 지난 2년 사이 눈에 띄게 달라졌다. 2025년 전체 거래 규모는 33.8조 원으로 역대 최대를 기록했고, 오피스·물류·리테일 모든 섹터에서 공실이 안정화 국면에 들어섰다. 그러나 최수혜 상무가 이 수치들을 바라보는 시선은 조금 다르다.

Q. 2026 아웃룩을 쓰면서 전체를 관통하는 키워드가 있다면 무엇인가?

굳이 하나를 고르자면 양극화입니다. 임대 시장이든 투자 시장이든, 리테일을 포함해 전반적으로 관찰되는 흐름이에요. 지금 가두상권의 수요는 사실상 관광객 의존도가 높습니다. 내수가 특별히 좋은 상황은 아니고요. 그럼에도 서울 리테일 임차 활동은 활발하게 일어나고 있는데, 이 부분이 거시 지표와는 확실히 괴리가 있습니다.

결국 좋은 상권은 잘 되고, 그렇지 않은 곳은 여전히 어렵다는 이야기예요. 가로수길은 아직도 힘들고, 강남이나 명동 핵심 상권은 빠르게 회복했죠. 공실이 어느 정도 안정된 건 맞습니다. 다만 이제는 그 안에서 앞으로도 지속적으로 좋을 자산과 그렇지 않은 자산을 가려내는, 옥석 가리기의 시기가 왔다고 봅니다.

2026 Real Estate Market Outlook: 2025년 서울 주요 상권 기준, 강남 공실률은 5%대까지 하락하며 전년 대비 임대료 4.0% 상승을 기록한 반면, 성수·용산은 임대료 성장세가 꺾이며 소폭 조정 국면에 진입했다. 명동은 2021년 50.1%였던 공실률이 8.2%까지 회복됐다. (CBRE 리서치, 2025)

Q. 리포트를 작성하시면서 예상과 달랐던 부분이 있는가?

(*2026년 3월 인터뷰 시점 기준) 리포트는 전년도 12월에 준비해서 그 다음 해, 새해에 발행하는데, 그 짧은 기간 사이에도 시장이 크게 바뀌는 경우가 있어요. 작성 당시에는 올해 금리가 한 차례 인하될 것이라는 전망이 대부분이었는데, 발행 시점에 갑자기 보합세 우세로 방향이 바뀌었습니다. 지금은 중동 리스크처럼 또 다른 변수들이 등장하고 있고요.

사실 매년 크고 작은 변수가 있어 왔습니다. 메르스, 사드, 코로나까지. 그래서 저는 리포트란 현실과 정확히 일치하는 예측서가 아니라, 시장의 방향성을 읽는 도구로 활용하시는 게 맞다고 생각합니다.

리테일을 숫자로 읽는다는 것의 한계

오피스는 공실률과 임대료, 물류는 순흡수면적과 공급 파이프라인. 정량 지표로 시장을 읽는 틀이 비교적 명확하다. 리테일은 다르다. 같은 건물 안에서도 어느 층인지, 어떤 브랜드가 들어오는지에 따라 자산 가치가 완전히 달라지는 시장이기 때문이다.

Q. 리서치 관점에서 리테일을 다룰 때 타 섹터와 가장 다르게 접근하시는 부분은 무엇인가?

리테일은 순수하게 부동산 관점으로만 접근하기 어려운 시장입니다. 결국 부동산 지표보다 리테일러와 수요의 트렌드가 먼저예요. 어떤 브랜드가 시장을 이끌고 있는지, 소비 패턴이 어디로 움직이는지가 핵심입니다. 그래서 저희는 리테일 팀과 수시로 소통하며 긴밀하게 협업합니다. 거시 지표를 들고 가서 현장에서 실제로 어떻게 체감되는지 크로스 체크하는 거죠.

리서치 팀이 거시적인 흐름과 수치를 담당한다면, 리테일 팀은 훨씬 세밀하고 즉각적인 현장 데이터를 갖고 있습니다. 어떤 브랜드가 어디에 들어오려 하는지, 특정 상권의 온도가 어떻게 바뀌고 있는지. 저희가 통계로는 잡아내기 어려운 부분들이에요. 리테일 시장은 그런 현장의 디테일 없이는 제대로 이해하기가 어렵습니다.

Q. 소비심리지수나 카드 승인 금액 같은 간접 지표를 많이 활용하시는데, 매크로 데이터와 실제 상권 사이의 간극은 어떻게 보완하는지?

솔직히 말씀드리면, 그 간극을 완전히 메우기는 어렵습니다. 소매업태별 판매액 추이, 소비자심리지수, 카드 승인 금액 같은 공개 데이터를 다각도로 함께 보면서 방향성을 읽는 거예요. 저희는 내수와 외수를 분리해서 보기보다 리테일 판매 시장 전체의 규모 흐름에 집중합니다.

그 위에 현장의 체감 온도를 올리는 게 리테일 팀의 역할입니다. 거시 데이터가 방향을 가리킨다면, 리테일 팀은 그 안에서 실제로 무슨 일이 벌어지고 있는지를 알고 있어요. 두 관점이 맞물릴 때 비로소 시장을 입체적으로 볼 수 있다고 생각합니다.

2026 Real Estate Market Outlook: 2025년 전체 소매판매액 증감은 약 +1.5%로 저성장 국면에 진입했다. 온라인 채널만 6년 연속 성장세를 유지했고, 오프라인 업태 대부분은 보합 혹은 하락세를 보였다. 소비자심리지수는 100을 상회했지만, 유통업체 경기전망지수는 여전히 100을 하회하며 공급자와 수요자 사이의 온도 차가 이어졌다.

오피스 아케이드, 부속 시설에서 목적지(Destination)로

Q. 오피스 아케이드를 이번 리포트에서 비중 있게 다루신 의도가 궁금하다. 리서치 입장에서 아케이드는 오피스의 부속 시설인가, 독립적인 리테일 자산인가?

서울의 오피스 공급이 앞으로 본격화됩니다. 그 경쟁 환경 속에서 자산 차별화의 핵심이 아케이드가 될 것이라는 판단 아래, 이번 리포트에서 의도적으로 다루었어요.

오피스의 리테일은 기본적으로는 부속 시설이 맞습니다. 아케이드의 1차 수요는 오피스 임차인이니까요. 코로나 당시 가두상권 공실이 폭발하던 때에도 아케이드는 상대적으로 안정세를 유지했어요. 상근 인구라는 베이스 수요가 항상 받쳐주기 때문입니다. F&B의 경우 특히 좋은 아케이드에 입점하려는 수요가 꾸준합니다.

다만 이제 그 역할이 진화하고 있습니다. 과거 편의점과 구내식당 중심이었던 구성이, 지금은 미쉐린 레스토랑, 하이엔드 웰니스, 그로서리까지 아우르는 형태로 바뀌었어요. 외부 방문객을 끌어오는 목적지(Destination)로 기능하기 시작한 거죠. 그랑서울에 스타필드가 처음으로 도심 오피스에 들어온 것, 마곡 원그로브가 개관 초기에 임대율 95%를 기록한 것 모두 이런 흐름을 잘 보여줍니다.

2026 Real Estate Market Outlook:서울 3대 권역 323개 오피스 자산 전수조사 결과, 아케이드는 평균 연면적의 약 12%를 차지하며 서울 전체 약 230만㎡ 규모의 시장을 형성하고 있다.

Q. 아케이드가 고도화될수록 주변 가두상권을 잠식할 수도 있지 않을지?

오히려 반대라고 봅니다. 을지로가 좋은 사례예요. 신규 오피스들이 들어오면서 아케이드도 함께 확대되고 있는데, 이것이 을지로 상권 전체를 끌어올리는 효과로 이어지고 있습니다. 오피스가 유입 인구를 늘리고, 아케이드가 그 수요를 흡수하면서, 주변 가두상권도 동반 수혜를 받는 구조입니다.

CBD에서 도보권 내에 있는 서촌, 북촌도 마찬가지예요. 업무 환경의 질은 건물 내부에서만 결정되지 않습니다. 점심시간에 어디를 걸을 수 있는지, 주변에 어떤 공간이 있는지까지 포함됩니다. 그 의미에서 오피스 아케이드와 주변 가두상권은 경쟁 관계가 아니라 시너지 관계에 더 가깝습니다.

리서치 헤드가 직접 걷는 상권

Q. 리서치 헤드로서 개인적으로 요즘 가장 흥미롭게 보시는 상권이나 변화가 있는지?

요즘 을지로 주변이 많이 달라졌다는 게 체감됩니다. 신규 오피스가 계속 들어서면서 주변 상권도 함께 변하고 있어요. 단순히 직장인 점심 상권이었던 곳이 저녁과 주말에도 사람들이 찾는 공간으로 바뀌고 있는 거죠.

CBD에서 걸어갈 수 있는 서촌이나 북촌도 그렇습니다. 얼마 전에 북촌 쪽에서 식사를 한 번 했는데, 분위기가 많이 달라져 있었어요. 이 일대는 앞으로 을지로 일대에 신규 오피스 공급이 더 예정되어 있고, 아케이드도 확대될 텐데, 그게 주변 상권에 어떤 변화를 만들어낼지 개인적으로도 흥미롭게 보고 있습니다.

업무 공간의 질이라는 게 건물 안에서만 완결되지 않는다는 걸 이 지역들을 보면서 다시 확인하게 됩니다. 점심시간에 걸어 나갈 수 있는 골목, 퇴근 후 들를 수 있는 공간. 그런 환경이 갖춰진 곳에 좋은 오피스가 들어서고, 좋은 오피스가 들어서면 주변이 또 달라집니다. 앞으로 이 권역에 신규 오피스와 아케이드가 본격적으로 더해질 때, 그 변화가 어디까지 이어질지 개인적으로도 주목하고 있습니다.

관광객들로 붐비는 북촌. 관광객 뿐 아니라 주변 일대의 신규 오피스 공급 등과 맞물려 어떤 시너지를 낼지 변화가 주목된다.

리테일 시장은 데이터만으로 완전히 읽히지 않는다. 어떤 브랜드가 들어오느냐에 따라 건물의 위상이 달라지고, 오피스 하나가 들어서면서 주변 골목의 온도가 바뀐다. 그래서 리서치 헤드도 "현장에 있는 전문가 없이는 이해하기 어렵다"고 말한다. 지표가 회복을 가리키는 지금, 그 숫자 뒤에서 어떤 자산이 진짜 경쟁력을 갖추는지 보는 눈이 필요한 시점이다.