상가 제로 재건축, 해법인가 회피인가

최근 정비사업 시장에서 상업시설을 대폭 축소하거나 전면 배제하는 ‘상가 제로’ 기조가 고개를 들고 있다. 상가 조합원과의 복잡한 이해관계 조정 부담과 준공 후 장기 공실 및 미분양 리스크를 차단하려는 계산이다. 온라인·비대면 소비의 일상화(실제로 2025년 국내 온라인쇼핑 거래액은 272조398억원으로 전년보다 4.9% 늘며 역대 최대를 기록했고, 그중 모바일 비중은 77.6%에 달했다. (자료: 국가데이터처 「2025년 12월 및 연간 온라인쇼핑 동향))와 단지 내 커뮤니티(피트니스, 카페, 교육·돌봄 등) 기능 강화로 입주 세대수만 바라보던 기존 단지 내 상가의 설자리가 좁아진 것도 이러한 흐름을 뒷받침한다.

그러나 이를 정비사업의 표준 해법으로 단정 짓기는 어렵다. 구시대적 규격의 근린상가가 한계에 다다른 것은 분명하지만, 상가의 완전 배제는 단기 리스크를 피하는 대신 단지 전체의 장기 경쟁력과 가치 상승 기회를 닫아버리는 결과로 이어질 수 있다.

상가를 과감히 덜어내는 것이 합리적인 입지는 분명히 존재한다. 배후세대가 적고 외부 유동인구가 제한적인 곳, 인근에 이미 탄탄한 상권이 완성되어 경쟁 우위를 점하기 어려운 곳, 혹은 사업지 자체가 독립된 목적형 집객력을 발휘할 여건이 안 되는 입지다. 반면 광역 수요를 흡수할 수 있는 대규모 핵심 정비사업지라면 상황이 다르다. 정교하게 기획된 상업공간은 단지를 지역의 랜드마크이자 자족적 생활권으로 끌어올리는 강력한 차별화 수단이 된다. 결국 본질은 공급 유무의 양자택일이 아닌 입지의 성격, 주거가치 기여도, 지역의 실질 소비력에 맞춘 ‘적정 규모와 역할의 재정의’에 있다. 핵심은 상가를 지을지 말지가 아니라, 어떤 상업공간을 만들고 그 공간이 받아들일 고객의 범위를 어디까지 설정할지에 있다.

공실 상가의 출발점

준공 후 유령 상가로 전락하는 현장의 공통점은 기획 순서의 왜곡이다. 기대 개발이익이라는 숫자를 먼저 정해두고, 이를 맞추기 위해 면적, 동선, 점포 구획, 입점 조건을 역산해 끼워 넣는다. 이 방식은 차별화된 콘셉트가 배제된 획일적 분양형 상가를 낳고, 결국 시장에서 외면받는다.

주거시설과 달리 상가는 상권 기능이 정지되는 순간 자산으로서의 쓰임새 자체가 상실되며, 공실 장기화에 따른 가치 하락 속도도 매우 가파르다. 상가 개발 이익의 실체는 분양 대금이 아니라, 상권 활성화 이후 뒤따라오는 지속적인 임대료와 점포 매출에 있다. 단기 분양 수입에 치중한 현금화 계획이 아닌, 준공 후 지속 운영을 담보하는 중장기 마스터플랜이 기획 초기부터 수립되어야 하는 이유다.

성공 사례의 공통분모: 부속시설을 넘어선 '목적형 상권'

정비사업 상업시설의 패러다임은 완전히 전환되었다. 과거 세탁소, 편의점, 학원 등 입주민 전용 편의업종 위주였다면, 주요 복합개발에서는 외부 수요까지 끌어들이는 독창적 테넌트 배치가 단지 전체의 자산 가치를 견인하고 있다.

대표적인 국내외 복합개발 사례는 다음과 같다. 이들 프로젝트는 상가를 주거지의 부속공간으로 가두지 않았다. 미식, 문화, 여가, 관광 등 명확한 방문 목적을 유발해 광역 소비자를 유입시키는 독립적 목적지로 탈바꿈시켰다.

2023년 11월 문을 연 아자부다이힐스는 상업시설을 단지의 편의시설이 아니라 방문 이유 그 자체로 설계했다. 에르메스, 디올, 까르띠에 같은 럭셔리 하우스와 신선식품·델리가 모인 마켓이 한 단지 안에 공존하면서, 하이엔드 쇼핑객과 일상 장보기 수요가 같은 공간을 공유한다. 그러나 이곳을 진짜 목적지로 만드는 것은 매장 밖이다. 경사진 지형을 따라 저층부 옥상까지 녹지로 덮은 조경은 그 자체로 걸어볼 만한 풍경이 되고, 도심 한가운데 펼쳐진 중앙광장과 정원, 곡선형 건축이 어우러진 가로는 쇼핑 계획이 없는 사람도 발걸음을 하게 만든다. 갤러리와 문화시설이 그 사이사이에 자리해 단지 어디에 서 있든 머물 이유가 생긴다. 특정 앵커 하나가 집객을 책임지는 구조가 아니라 정원, 광장, 마켓, 갤러리, 부티크가 각각 독립된 목적지로 기능하는 셈이다. 이렇게 쌓인 체류 경험은 오피스와 레지던스를 아우르는 단지 전체의 상징성으로 이어진다.

물론 디벨로퍼가 단지를 장기 보유하며 수십 년에 걸쳐 투자를 회수하는 일본의 구조를, 분양으로 사업비를 회수하는 국내 정비사업에 그대로 옮기기는 어렵다. 그러나 아자부다이힐스에서 가져와야 할 것은 개발 방식이 아니라 상업시설에 '목적'을 부여하는 설계 원칙이다.

국내 정비사업에서도 적용할 수 있는 지점은 분명하다. 법정 기준에 맞춰 확보하는 공개공지와 조경을 단지의 남는 공간이 아니라 상가로 이어지는 집객 동선으로 설계할 수 있고, 상가 전체를 잘게 쪼개 분양하는 대신 핵심 구역만이라도 통합 운영해 MD의 일관성을 지킬 수 있다. 문화·체험 공간 역시 임대 수익의 관점만이 아니라 외부 방문객을 끌어들이는 앵커로 배치할 수 있다. 규모와 속도는 따라가지 못하더라도, 사람들이 일부러 찾아올 이유는 기획 단계에서 충분히 설계할 수 있다. 정비사업 상가의 질문이 '입주민을 위해 어떤 업종을 넣을까'에서 '외부에서도 일부러 찾아오게 만들 콘텐츠를 확보했는가'로 옮겨가야 하는 이유다.

희망 임대료와 실현 가능 임대료의 괴리 극복

자문 과정에서 마주하는 최대 난제는 특정인의 비합리성이 아닌, 각자의 입장에서 지극히 타당한 눈높이가 충돌할 때 발생한다.

장기간 자산을 소유해 온 조합원은 재건축 후 높은 기대 임대료를 요구하기 마련이다. 반면 임차인은 예상 매출과 원가, 운영비를 철저히 따져 감당 가능한 임대료 한도를 계산한다. 실제 현장에서도 조합의 기대치와 시장 검증을 거친 적정 임대료 사이에는 현격한 갭이 발생한다.

이 간극은 막연한 타협이나 양보 강요로 풀리지 않는다. 임대료 수치를 단순히 다투기보다, 해당 조건을 감당할 수 있는 임차 수요가 시장에 실제로 존재하는지를 객관적 데이터로 입증해야 한다.

• 주변 경쟁 상가의 실제 임대료 및 공실률 추이

• 업종별 현실적 매출 구조와 원가 분석

• 주요 테넌트의 브랜드 출점 가이드라인

• 유치 가능한 잠재 임차인(Pool) 리스트

기대 임대료와 실현 가능 임대료의 격차를 정량 데이터로 시각화해 상호 간극을 좁히는 것, 즉 자산이 바라는 눈높이와 시장 수용력의 접점을 도출하는 것이 컨설팅의 실질적 역할이다.

브랜드가 입점을 결정하는 실질적 기준

현장에서 빈번한 또 다른 엇박자는 '소유자가 원하는 브랜드'와 '브랜드가 요구하는 공간 스펙'의 충돌이다. 조합은 높은 브랜드 밸류와 고임대료를 동시에 바라지만, 앵커 테넌트의 출점 검토는 단순한 입지나 면적에 머무르지 않는다. 특히 동반 입점 브랜드의 수준과 전체 테넌트 조화는 향후 상권 활성화를 판단하는 핵심 잣대가 된다. 개별 점포의 조건뿐 아니라 공간 전체의 완성도가 브랜드 유치의 성패를 결정한다.

[사례: 동탄2신도시 주상복합 상가, 스타벅스 리저브 유치]

대규모 집합건물 내 8명의 소유자가 구획을 나누어 소유한 공간(약 991㎡)에 스타벅스 리저브를 유치한 사례다.

계약 체결까지 약 6개월간 소유자별 희망 수익 차이, 리저브 규격에 맞춘 설비 보강, 복층화에 따른 대수선 및 인테리어 비용 분담을 두고 계약 당일 협상이 두 차례 결렬되는 등 난항을 겪었다. 그러나 객관적인 MD 기준과 중장기 가치 상승에 대한 공통 비전을 제시하며 쟁점을 조율한 끝에 합의를 이끌어냈다. 다수 지분 구조의 상가라도 원칙과 방향성이 명확하다면 구조적 난제를 풀 수 있음을 보여준다.

정비사업 상업시설 성공을 가르는 3대 원칙

주요 도심 정비사업에서 복합용도 상업시설 개발 및 MD 플래닝을 수행해 온 핵심 프로젝트들은 다음과 같다.

수많은 복합개발 실무를 통해 도출된 상업시설의 3대 성공 기준은 명확하다.

첫째, 외부 동선과의 자연스러운 연계성 단지 경계에 머물지 않고 주변 가로 상권, 역세권, 집객 인프라와 단절 없이 연결되어 외부 보행 흐름을 자연스럽게 끌어들여야 한다.

둘째, 정밀한 시장 포지셔닝에 맞춘 적정 규모 수요 대비 지나치게 축소하면 상권으로서의 경쟁력과 흡입력을 잃고, 과도하게 확장하면 미분양과 공실로 이어져 단지 슬럼화의 원인이 된다. 입지가 소화할 수 있는 임계 규모를 냉정히 산정해야 한다.

셋째, 이해관계자의 일관된 방향성 조합, 시공사, 운영 주체가 단순 분양을 넘어 준공 후 임대 및 운영까지 내다보는 공통의 마스터플랜을 견지해야 한다. 개발 단계마다 이해관계가 흔들리지 않아야 초기 기획된 MD가 온전히 구현된다.

상업시설의 경쟁력은 외형 설계나 일회성 수치만으로 완성되지 않는다. 입지, 적정 규모, 콘텐츠, 지속 가능한 운영 전략이 일관되게 맞물릴 때 비로소 발휘된다.

압구정·성수·여의도: 지역 컬처의 쇼룸

향후 5년, 10년 뒤 공급될 압구정, 성수, 여의도의 정비사업 상업시설은 미래 서울 리테일의 새로운 기준점이 될 것이다. 세 지역 모두 독보적인 입지성과 소비 문화를 지닌 만큼, 이곳의 상업공간은 단순 물품 판매점을 넘어 지역 주민과 외부 목적 방문객의 고유한 취향을 담아내는 쇼케이스 MD로 완성되어야 한다.

이들 핵심 정비사업지가 지향해야 할 미래 상업공간의 본질은 '지역 고유 문화를 집약한 컬처 쇼룸'이다. 아자부다이힐스가 보여주듯, 상업시설의 경쟁력은 매장의 규모가 아니라 단지 곳곳에 사람들이 일부러 찾아올 이유를 얼마나 촘촘히 심어두었는가에서 나온다.

단순 회피형 상가 제로와 무분별한 과잉 공급 사이에서 정비사업이 찾아야 할 답은 분명하다. 입지가 수용 가능한 적정 규모, 외부인이 기꺼이 찾아올 킬러 콘텐츠, 그리고 준공 후 운영까지 책임지는 이해관계자의 합의된 실행력이다.